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    房子被查封，業(yè)主能否拒繳物業(yè)費(fèi)？法院判了
    
                                
    
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                                    超級(jí)管理員于 2025/02/22 20:48:04 發(fā)布
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                                    來(lái)源：?jiǎn)柗ê?/span>
									作者：長(zhǎng)沙芙蓉法院
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    基本案情
    

    劉某系長(zhǎng)沙市某小區(qū)的業(yè)主，2018年8月購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋。2020年6月，因劉某配偶涉嫌違法犯罪，涉案房屋被公安機(jī)關(guān)依法先行查封，且經(jīng)法院生效判決確認(rèn)，該房屋應(yīng)予以追繳，按比例退還給各受害人。劉某認(rèn)為，自房屋被公安機(jī)關(guān)網(wǎng)絡(luò)查封后，就已搬離涉案房屋，未再居住，故不再繳納物業(yè)費(fèi)。后物業(yè)公司因催討無(wú)果，2024年9月，訴至長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院，請(qǐng)求劉某繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)。
    

    法院判決
    

    法院認(rèn)為，該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：業(yè)主能否以房屋被查封為由，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)？
    

    法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛。涉案房屋被查封期間，或被人民法院依法拍賣(mài)后及對(duì)房屋的所有權(quán)作變更的民事裁定書(shū)生效之前，劉某仍是該房屋的所有權(quán)人，人民法院采取的強(qiáng)制措施，并沒(méi)有限制其正常使用涉案房屋（見(jiàn)文末"普法小貼士"）。且涉案房屋被查封，系因劉某的配偶涉嫌刑事犯罪，是自身原因所致。所以，物業(yè)公司主張的欠費(fèi)期間，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人仍是劉某。同時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主自交房之日起，就應(yīng)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)繳納義務(wù)，即便劉某未實(shí)際居住，但物業(yè)公司已提供物業(yè)服務(wù)，故劉某不能以未居住為由，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，劉某作為涉案房屋業(yè)主，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
    

    法院判決，劉某應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司支付欠繳的剩余物業(yè)費(fèi)。該案判決后，雙方均未上訴。
    

    法官說(shuō)法
    

    現(xiàn)如今，被執(zhí)行人的房產(chǎn)被法院查封、拍賣(mài)屬于強(qiáng)制執(zhí)行舉措之一，即便在查封期間，業(yè)主仍需履行物業(yè)費(fèi)繳納的義務(wù)。物業(yè)費(fèi)的繳納并不以房產(chǎn)被查封、拍賣(mài)作為拖欠、拒絕繳納的理由。
    

    本案中，物業(yè)公司與劉某所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿合法簽訂的有效合同，雙方均應(yīng)按照該合同約定履行自己的義務(wù)。
    

    一方面，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取的時(shí)間點(diǎn)，是從業(yè)主收房之日起，物業(yè)公司按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，而不是以業(yè)主是否實(shí)際使用房屋為標(biāo)準(zhǔn)，所以劉某以未使用房屋為由拒交物業(yè)費(fèi)是不合理的。
    

    另一方面，由于查封只是公安、法院依法對(duì)財(cái)產(chǎn)采取的一種控制性措施，并不會(huì)導(dǎo)致房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生變更。同時(shí)，在業(yè)主不采取破壞案涉房屋的情況下，人民法院并不限制業(yè)主使用該房屋。故業(yè)主以房產(chǎn)被查封作為不支付物業(yè)費(fèi)的抗辯理由，并不應(yīng)得到支持。
    

    簡(jiǎn)而言之，被查封房屋的物業(yè)費(fèi)計(jì)算節(jié)點(diǎn)為拍賣(mài)成交確認(rèn)裁定書(shū)生效之日。拍賣(mài)成交之前，所拖欠的物業(yè)費(fèi)仍由原業(yè)主承擔(dān)；拍賣(mài)成交之后，產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)則開(kāi)始由買(mǎi)受人承擔(dān)。
    

    當(dāng)然，延伸開(kāi)來(lái)，若執(zhí)行法院在拍賣(mài)時(shí)已在"競(jìng)買(mǎi)須知""競(jìng)買(mǎi)公告"中明確告知競(jìng)買(mǎi)人房產(chǎn)存在拖欠物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的瑕疵，并提醒競(jìng)買(mǎi)人自行調(diào)查，則競(jìng)買(mǎi)人出價(jià)競(jìng)買(mǎi)的行為應(yīng)視為愿意承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。此時(shí)，由新業(yè)主承擔(dān)積欠的物業(yè)費(fèi)具有法律依據(jù)。
    
								
    
								
								
    
                            
    
                            
    
                                
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