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"催告"——起訴追討物業(yè)費(fèi)前的必經(jīng)程序

某物業(yè)公司起訴業(yè)主楊某，要求其支付拖欠的物業(yè)費(fèi)3552.56元及違約金741.07元，物業(yè)公司未向法院提交已向楊某催討的書面證據(jù)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條第二款規(guī)定，"業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟"，故在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)時(shí)物業(yè)服務(wù)人提起訴訟應(yīng)滿足的條件為：業(yè)主存在違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的行為；物業(yè)服務(wù)人催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿業(yè)主仍未支付。本案中，物業(yè)公司沒有提供證據(jù)證明其在起訴前履行了對(duì)楊某的催告義務(wù)，故起訴條件尚未具備，裁定駁回物業(yè)公司的起訴。

近年來，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件普遍呈高發(fā)態(tài)勢(shì)，經(jīng)審查很多物業(yè)公司并未履行訴前的催討+合理期限的前置條件，或催討程序存在敷衍、造假、未實(shí)際送達(dá)等情形。物業(yè)費(fèi)糾紛本質(zhì)上是物業(yè)服務(wù)合同履行中的權(quán)利義務(wù)爭(zhēng)議，但實(shí)踐中常因雙方溝通不暢演化為激烈沖突。法律規(guī)定要求物業(yè)公司履行催告義務(wù)，實(shí)質(zhì)是通過程序規(guī)則引導(dǎo)雙方優(yōu)先協(xié)商，避免司法程序被異化為"暴力催收工具"，促使雙方從"對(duì)抗"到"對(duì)話"的轉(zhuǎn)向。關(guān)于物業(yè)公司履行催告義務(wù)的積極意義：一是促進(jìn)矛盾前端化解，減少對(duì)抗性訴訟。催告程序要求物業(yè)公司以書面形式明確欠款金額、期限及后果，為業(yè)主提供反饋渠道，促使物業(yè)公司針對(duì)性整改。催告程序賦予業(yè)主"緩沖期"避免因突然起訴產(chǎn)生抵觸情緒。二是規(guī)范物業(yè)公司權(quán)利行使，防止司法濫用。催告程序可篩除未嘗試溝通或惡意訴訟的案件。部分物業(yè)公司通過批量起訴制造心理威懾，迫使業(yè)主妥協(xié)，催告程序亦可遏制"以訴施壓"亂象。三是倒逼物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。催告程序中，業(yè)主常以"服務(wù)不達(dá)標(biāo)"抗辯，倒逼物業(yè)公司主動(dòng)收集業(yè)主訴求。對(duì)那些符合催告程序，但頻繁起訴的小區(qū)，法院可向住建部門發(fā)送司法建議，形成"司法-行政"協(xié)同治理，避免陷入重復(fù)性物業(yè)案件負(fù)擔(dān)。唯有將催告程序從"形式合規(guī)"升華為"實(shí)質(zhì)溝通工具"，才能真正實(shí)現(xiàn)"少訟無訟"的社區(qū)治理目標(biāo)。

物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間存在相互依存的關(guān)系，在此建議，物業(yè)公司在服務(wù)過程中應(yīng)充分聽取業(yè)主的意見和建議，對(duì)業(yè)主反映的物業(yè)服務(wù)中存在的問題應(yīng)及時(shí)答復(fù)與解決，不斷提升物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，以充分獲取所在小區(qū)業(yè)主的理解和配合。業(yè)主也應(yīng)對(duì)物業(yè)公司給予一定諒解，不能求全責(zé)備，盡可能地看到其在物業(yè)管理中的努力和付出，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是保障物業(yè)管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提條件，故應(yīng)當(dāng)按照合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，更應(yīng)在物業(yè)公司催討后積極溝通，主動(dòng)交納。唯有通過彼此之間的換位思考和共同努力，方能營(yíng)造更加和諧的小區(qū)環(huán)境。