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紅網(wǎng)時刻新聞記者 陳宗昊 長沙報道

近日，岳陽華容縣的陳先生在紅網(wǎng)《問法湖南》欄目發(fā)帖稱，他2008年11月底在縣棉種場廠部以12000元購買的平房，原房主于去年對房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)附屬利益提出異議。

陳先生表示，當(dāng)時雙方口頭協(xié)議約定，交付全款當(dāng)天起，房屋所有權(quán)及歸屬權(quán)歸他所有，房屋所屬田土經(jīng)管管理和收益一并歸他所有。

湖南通程律師事務(wù)所律師王朝輝認(rèn)為，陳先生維權(quán)需結(jié)合法律規(guī)定和證據(jù)情況分步驟處理。

王朝輝認(rèn)為，對于農(nóng)村房屋買賣的合法性，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第62條，農(nóng)村宅基地使用權(quán)僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（即本村村民）享有。若陳先生非本村村民，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的規(guī)定，1999年后，購買農(nóng)村房屋的合同通常被認(rèn)定無效。

"若陳先生是本村村民，則口頭協(xié)議有效，但需證明買賣事實(shí)存在。"王朝輝表示，《中華人民共和國民法典》第469條認(rèn)可口頭合同效力，但房屋買賣涉及不動產(chǎn)，原則上需書面合同（第490條）。若陳先生已實(shí)際占有房屋多年且對方未異議，可構(gòu)成事實(shí)合同關(guān)系。

"即使雙方無書面合同，但陳先生可以收集間接證據(jù)鏈以證明房屋買賣事實(shí)成立。"王朝輝介紹，比如支付憑證，（當(dāng)年的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收條、見證人證言等）可以證明已支付全款；17年來的水電費(fèi)繳納記錄、裝修票據(jù)、鄰居證言等，可以作為占有使用證據(jù)證明陳先生長期實(shí)際居??；村委會或集體認(rèn)可（如允許落戶、參與分紅），可作輔助證據(jù)。

王朝輝表示："如果賣方曾協(xié)助辦理過戶（即使未成功）、收取后續(xù)費(fèi)用（如宅基地使用費(fèi)）等，也可以作為對方行為證據(jù)，證明房屋買賣事實(shí)成立。"