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網(wǎng)友問(wèn)：長(zhǎng)沙某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，售賣(mài)后以返租形式與業(yè)主簽訂租賃合同，但超期不支付租金，并脅迫業(yè)主簽訂主動(dòng)降租的承諾書(shū)，業(yè)主若不簽訂承諾書(shū)，就拿不到租金。對(duì)于這樣的企業(yè)，應(yīng)該怎樣督促其支付租金？

首先，業(yè)主應(yīng)馬上停止簽署任何降租文件。這些脅迫簽署的承諾書(shū)可以后續(xù)通過(guò)法律途徑撤銷(xiāo)。您現(xiàn)在要做的是收集轉(zhuǎn)賬記錄、合同、催款記錄等證據(jù)，聯(lián)合其他業(yè)主共同維權(quán)，最快30天內(nèi)就能通過(guò)法律手段追回租金。

一、為什么能追回？

根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)公司拖欠租金已構(gòu)成根本違約。即便簽了返租協(xié)議，只要業(yè)主按約交房，公司就必須按期付租。脅迫簽訂的降租承諾書(shū)屬于可撤銷(xiāo)文件就像被人拿刀逼著簽字，法律根本不認(rèn)這種協(xié)議。

具體操作分四步走：收集全套證據(jù)，把返租合同原件、租金支付約定條款拍照備份，導(dǎo)出銀行流水（重點(diǎn)標(biāo)出未到賬的租金月份）；保存威脅短信/錄音（比如"不簽降租就不給錢(qián)"的記錄）；統(tǒng)計(jì)所有被拖欠的業(yè)主名單和金額；三天內(nèi)發(fā)聯(lián)合律師函——找擅長(zhǎng)租賃糾紛的律師，10人以上集體委托成本更低。

律師函會(huì)明確告知：要求7日內(nèi)付清全部拖欠租金，聲明降租承諾書(shū)無(wú)效，逾期不付將立即起訴并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

向住建局舉報(bào)：根據(jù)未備案的返租合同可處1000-10000元罰款。

稅務(wù)稽查：要求公司開(kāi)具租金發(fā)票，若未開(kāi)票可向稅務(wù)局舉報(bào)偷稅。

申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全：同步凍結(jié)公司賬戶，防止轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。

除了追討租金本金，還可以主張三項(xiàng)訴求：合同約定滯納金；解除合同后的空置期損失（按規(guī)定，最長(zhǎng)可索賠6個(gè)月租金）；精神損害賠償（若脅迫行為造成心理傷害）。

二、特別注意

不要單獨(dú)去公司談判，容易被各個(gè)擊破。新收的書(shū)面催款通知要用EMS寄送，簽收單就是訴訟證據(jù)，若公司用"疫情經(jīng)營(yíng)困難"當(dāng)借口，可用反駁——政府補(bǔ)貼應(yīng)惠及最終承租人。

三、風(fēng)險(xiǎn)提示

如果公司已經(jīng)資不抵債，建議立即申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。某融資租賃糾紛中，承租人及時(shí)凍結(jié)了公司賬戶，最終比其他債權(quán)人多拿回60%款項(xiàng)。