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      住房問(wèn)題是一個(gè)民生問(wèn)題。我國(guó)居民的人均住房面積從80年代的十幾平米到2019年接近40平米，這期間，不僅房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展，房?jī)r(jià)也水漲船高。房?jī)r(jià)上漲讓城市有房者資產(chǎn)增值，但是那些買(mǎi)不起房的人越來(lái)越買(mǎi)不起房，不少大城市的年輕人為了買(mǎi)一套房四處借錢(qián)。而一些住在老小區(qū)的業(yè)主們，雖然已經(jīng)奮斗了大半輩子，但是面對(duì)房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，買(mǎi)不起周邊的新房，也只能住在老房子里。住在老小區(qū)就有一個(gè)問(wèn)題，尤其是2000年以前的房子，很多房子是沒(méi)有電梯的。這樣的房子讓不少業(yè)主發(fā)出這樣的感慨，“上樓難，下樓難，沒(méi)有電梯就是難?！?/span>

      不過(guò)這兩年出現(xiàn)一個(gè)新的趨勢(shì)，就是國(guó)家不再大拆大建，而是用舊城改造取代拆遷，舊城改造對(duì)老小區(qū)的業(yè)主會(huì)形成福利，在資金方面也會(huì)給予很大的支持。可以說(shuō)這是一件好事，未來(lái)2000年以前的房子會(huì)迎來(lái)改頭換面的提升，有些小區(qū)改造不僅會(huì)改善水電設(shè)施、增加養(yǎng)老設(shè)施，還包括一項(xiàng)大家都很關(guān)心的問(wèn)題，那就是加裝電梯。老舊小區(qū)加裝電梯，高樓層的業(yè)主自然是十分樂(lè)意的。沒(méi)有電梯的步梯房，在開(kāi)始售樓的時(shí)候有“金三銀四”的說(shuō)法，3樓和4樓是房?jī)r(jià)比較高的，其次是1樓和2樓，房?jī)r(jià)最低的是頂樓。裝了電梯之后，高樓層的業(yè)主就相當(dāng)于用比較低的成本買(mǎi)到了電梯房。

      低樓層的業(yè)主就不太樂(lè)意了。1樓的通風(fēng)采光效果本來(lái)就比5樓、6樓要差，裝上電梯之后，外掛電梯的出現(xiàn)，讓樓間距本來(lái)就狹窄的老小區(qū)1樓業(yè)主體驗(yàn)感更差了。老樓加裝電梯，需要在每層樓道開(kāi)洞，將電梯外掛在建筑外墻，但是老樓房在設(shè)計(jì)的時(shí)候就沒(méi)有考慮這些電梯荷載，現(xiàn)在加裝電梯會(huì)不會(huì)給建筑安全和抗震方面形成不好的影響，這也是他們顧慮的地方。

      費(fèi)用分?jǐn)傄彩且粋€(gè)問(wèn)題。在二線城市安裝一部電梯30-50萬(wàn)元不等，一棟一梯兩戶(hù)、六層高的樓房，有12戶(hù)業(yè)主。即使一樓不出錢(qián)，剩下8戶(hù)業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用，對(duì)那些已經(jīng)把大部分積蓄留給孩子、節(jié)省慣了的老人來(lái)說(shuō)，也不是一個(gè)小數(shù)字。老房加裝電梯是大勢(shì)所趨，為了減少老房加裝電梯過(guò)程中的矛盾、更好地推進(jìn)舊城改造工程，2021年，新辦法落實(shí)之后，老房子加裝電梯統(tǒng)統(tǒng)這樣處理，樓上樓下不用爭(zhēng)了。

1. 取消“一票否決”，投票門(mén)檻降低

      《民法典》第278條規(guī)定，改變共有部分的用途屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，要滿(mǎn)足“雙三分之二”和“雙四分之三”條件，即應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積且人數(shù)都占比三分之二以上的業(yè)主參與表決、參與表決的四分之三以上的業(yè)主同意，加裝電梯占用了共有部分，也遵循上述規(guī)則。一棟樓30個(gè)居民，加裝電梯征求全體業(yè)主意見(jiàn)，過(guò)去“一票否決”會(huì)帶來(lái)加裝電梯難問(wèn)題。但現(xiàn)在，首先要20人參與表決，這參與表決的人中15人通過(guò)即可，也就是，最低門(mén)檻是半數(shù)業(yè)主同意即可。

      2021年，已經(jīng)有上海、青島、濟(jì)南、南京、大連等城市取消加裝電梯“一票否決”，不過(guò)有專(zhuān)家認(rèn)為，這不意味著低樓層業(yè)主的權(quán)利被忽視，加裝電梯仍然需要社區(qū)發(fā)揮好調(diào)解作用，及時(shí)化解矛盾糾紛。

2. 老房加裝電梯，堅(jiān)持“誰(shuí)受益誰(shuí)出資”的原則

      2021年，上海市房屋管理局發(fā)布《既有多層住宅加裝電梯不同樓層業(yè)主出資指導(dǎo)區(qū)間》提出，加裝電梯，堅(jiān)持“誰(shuí)受益誰(shuí)出資”的原則，樓層越高，分?jǐn)傎M(fèi)用越高。以錯(cuò)層入戶(hù)的5層樓房為例，1樓不出錢(qián)，2樓、3樓、4樓、5樓分別出資區(qū)間在5-7%、18-20%、30-32%、43-45%，這樣一來(lái)，使用電梯頻率高的業(yè)主，承擔(dān)的費(fèi)用也高，1樓不用電梯也沒(méi)有出錢(qián)，減少了鄰里之間因?yàn)榧友b電梯費(fèi)用分?jǐn)偵系拿堋?/span>

國(guó)務(wù)院《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，合理落實(shí)居民出資責(zé)任。按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造。文件還提出，支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等住房改造。在“誰(shuí)受益誰(shuí)出資”的原則指導(dǎo)下，加裝電梯工作要順利推進(jìn)，也會(huì)合理落實(shí)各樓層的費(fèi)用分?jǐn)傌?zé)任，讓獲利多者多付錢(qián)，獲利少者少付錢(qián)。

3. “共享電梯”模式

      在2017年的時(shí)候，北京就有小區(qū)嘗試“共享電梯”模式，即由電梯企業(yè)出資安裝電梯，住戶(hù)充值辦卡，乘電梯時(shí)刷卡即可，電梯廣告收益也歸電梯企業(yè)所有，電梯企業(yè)負(fù)擔(dān)電梯的維護(hù)、保養(yǎng)。

現(xiàn)在，除了北京以外，深圳、上海、杭州也在探索“共享電梯”模式。這種模式下，業(yè)主的負(fù)擔(dān)減輕了，也不用在加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)偵袭a(chǎn)生矛盾。相比業(yè)主付費(fèi)加裝電梯，共享電梯可以方便各種人群，老人可以刷卡用電梯，喜歡鍛煉的年輕人也可以走樓梯，不花冤枉錢(qián)。

      共享電梯的實(shí)施，減少了鄰里之間矛盾，在電梯的保養(yǎng)、維修、故障排除方面，也有明確的責(zé)任分擔(dān)，不管是眼前還是未來(lái)，都給居民帶來(lái)了切實(shí)的好處。我相信這種模式只要成熟起來(lái)，在全國(guó)范圍推廣后，樓上樓下可以不用爭(zhēng)吵了。

      在我看來(lái)，小區(qū)共有部分的改造，需要兼顧大家的利益，不能因?yàn)橐粯鞘巧贁?shù)人，就不顧及他們的想法。老房加裝電梯要成為民生工程，就要確定合理的實(shí)施方案，對(duì)采光、通風(fēng)受到影響的業(yè)主，可以制定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)不同樓層之間的利益平衡達(dá)成協(xié)議。