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　　王廷與李錦簽訂房屋租賃協(xié)議，約定李錦將房屋租賃給王廷使用，李錦需將房屋裝修完畢后交付給王廷，當(dāng)日王廷轉(zhuǎn)賬給李錦10萬元。兩個(gè)月后，王廷認(rèn)為李錦對(duì)房屋的裝修與約定不一致，而該10萬元屬于"訂金"，起訴至北京市海淀區(qū)人民法院，要求李錦退還訂金10萬并支付違約金3.4萬元。

　　海淀法院經(jīng)審理，認(rèn)定雖然王廷轉(zhuǎn)賬時(shí)備注該10萬元屬于"訂金"，但根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，可以認(rèn)定該10萬元屬于"定金"，且王廷想以房屋達(dá)不到交付條件為由解除合同，其行為屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)按照定金罰則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。判決駁回王廷的全部訴訟請(qǐng)求。

　　王廷訴稱，2022年3月，他作為承租方和李錦簽訂了《房屋租賃合同》，租賃海淀區(qū)某房屋，租期自2022年3月起至2025年3月止，年租金40萬元，押金3.4萬元。2022年5月，他去驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)房屋的裝修和雙方的約定不一樣，他告訴李錦房屋未達(dá)交付條件，自己將不再租賃該房屋，要求李錦退還訂金，但李錦不同意。

　　王廷認(rèn)為，自己轉(zhuǎn)賬的時(shí)候明明備注了"訂金"，應(yīng)該屬于是租金的預(yù)付款，現(xiàn)在自己不租了，李錦理應(yīng)退回，并且李錦沒有按照自己的要求裝修房屋，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故訴至法院，要求李錦退還10萬元訂金，并支付違約金3.4萬元。

　　李錦辯稱，自己確實(shí)和他簽訂了房屋租賃協(xié)議，但是雙方約定王廷支付的10萬元是定金。此后，他按照王廷的要求于2022年5月完成房屋修建，將五間房作為一個(gè)整體空間，窗戶等也都是按照王廷的要求制作。但王廷突然寄來通知，說不再租賃房屋，他無奈只能重新招租，并按新租戶的要求，重新為五間房打隔斷，更換門窗，改造了上下水、電路、地磚，額外花費(fèi)184440元。因此是王廷違約，導(dǎo)致他不得不重新改造房屋，故除去定金10萬元，尚有84440元應(yīng)當(dāng)由王廷賠償。現(xiàn)提出反訴要求王廷賠償改裝損失84440元。

　　王廷對(duì)于反訴辯稱：李錦所要出租的房屋設(shè)計(jì)和裝修與雙方的約定不一致，李錦所謂的賠償也是虛假的，且其自認(rèn)是新租戶的要求，因此，其所有的花費(fèi)都是為了新的承租人而產(chǎn)生的，是未來的收益者。自己匯款時(shí)備注的是"租房訂金"，屬于房屋租賃預(yù)付款性質(zhì)。

　　法院經(jīng)審理查明，如王廷所述，雙方簽訂了房屋租賃合同，協(xié)議約定"乙方先交100000元定金，房屋建設(shè)完成后如果乙方不租了，甲方有權(quán)不退定金"。同日，王廷向李錦支付了10萬元，轉(zhuǎn)賬時(shí)備注為"租房訂金"，李錦給王廷出具了"收條"，載明，王廷交來一層200㎡租房定金10萬元。王廷自認(rèn)，合同簽訂完至2022年5月期間其沒有去看過現(xiàn)場(chǎng)，其查看房屋后，認(rèn)為房屋建設(shè)不符合要求，沒有與李錦磋商，直接發(fā)送了《通知函》，告知李錦房屋達(dá)不到交付條件，自己不再租賃該房屋，要求對(duì)方退還10萬元租房訂金。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，關(guān)于王廷向李錦支付的10萬元性質(zhì)，王廷表示其轉(zhuǎn)賬時(shí)備注為"訂金"，李錦則主張?jiān)摴P款項(xiàng)為定金。對(duì)此，法院認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋租賃合同》中載明，"乙方先交10萬元定金，房屋建設(shè)完成后如果乙方不租了，甲方有權(quán)不退定金"，可見雙方對(duì)于10萬元的性質(zhì)已經(jīng)確認(rèn)為"定金"，并根據(jù)定金罰則確定了違約的后果，故該10萬元的性質(zhì)屬于"定金"。王廷轉(zhuǎn)賬時(shí)的備注為其單方行為，在李錦不予認(rèn)可的情況下，法院不予采信。

　　根據(jù)法律規(guī)定，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。現(xiàn)王廷與李錦約定的合同期限為三年，每年房屋租金費(fèi)用為40萬元，故10萬元定金并未超出法律規(guī)定的范圍，雙方的定金合同應(yīng)屬有效。

　　給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　本案中，王廷在房屋建設(shè)、裝修初期并未到房屋查看過房屋狀況，也未與李錦進(jìn)行建房事宜的溝通，其僅在2022年5月21日查看了房屋，未與李錦協(xié)商能否整改，或就租房事項(xiàng)進(jìn)一步磋商，即在2022年5月24日即向李錦發(fā)送了《通知函》，表示不再租賃房屋，要求退還定金。可以看出王廷并無繼續(xù)租賃房屋的意愿，而是想以房屋達(dá)不到交付條件為由解除合同，其行為屬于違約行為，其應(yīng)當(dāng)按照定金罰則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。王廷要求李錦退還訂金并支付違約金，并無事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

　　至于李錦主張的改裝損失，雖提交了房屋改造施工工程合同和付款憑證，但合同數(shù)額與支付數(shù)額并不一致，無法證明李錦實(shí)際損失的情況，且王廷已承擔(dān)定金罰則的相應(yīng)責(zé)任，故李錦的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，法院不予支持。

　　最終，法院判決駁回王廷的訴訟請(qǐng)求和李錦的反訴請(qǐng)求。宣判后，雙方均未上訴，該判決現(xiàn)已生效。

　　法官說法

　　《中華人民共和國民法典》第五百八十六條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

　　第五百八十七條規(guī)定，債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　本案中，王廷與李錦在房屋租賃合同中約定，由王廷給付李錦10萬元作為履行房屋租賃合同的擔(dān)保，且王廷已向李錦匯款即實(shí)際交付，定金合同因此成立。王廷雖主張其在轉(zhuǎn)賬時(shí)備注為"租房訂金"，但這種備注系單方意思表示，未與李錦協(xié)商一致，且與房屋租賃合同中雙方的真實(shí)意思表示相悖，因此可以認(rèn)定，該10萬元的系定金，既屬于履行房屋租賃合同的擔(dān)保，也可以作為合同的預(yù)付款。

　　民法典對(duì)定金的限額作出規(guī)定，定金不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。本案中，主合同系房屋租賃合同，雙方約定合同期限為三年，每年租金為40萬元，故該房屋租賃合同的標(biāo)的額為120萬元，定金的上限為24萬元。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

　　本案中，如果王廷實(shí)際匯款8萬元或15萬元，均不改變款項(xiàng)的性質(zhì)。但如果王廷匯款30萬，只有24萬元屬于定金，其余6萬元屬于預(yù)付款，如果對(duì)方違約，王廷只能要求對(duì)方返還54萬元，而不是60萬元。

　　民法典第五百八十八條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過定金數(shù)額的損失。

　　實(shí)踐中，定金的目的存在多種，常見的為本案中的違約定金，即以定金擔(dān)保合同的履行。違約定金的設(shè)定簡(jiǎn)化了守約方的證明責(zé)任，守約方可以無需提供證據(jù)證明違約行為給自身造成損失的具體數(shù)額，直接要求對(duì)方雙倍返還定金或不退還定金，因此，違約定金是對(duì)違約責(zé)任的事前規(guī)定，通常情況下不能同時(shí)主張，除非有證據(jù)證明違約損失數(shù)額超過定金。

　　本案中，王廷和李錦約定了定金，王廷要求李錦退還訂金并支付違約金，并無事實(shí)和法律依據(jù)。

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