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開年首月，往往是一年之中房貸額度最為充裕的時候，但今年1月份還沒結(jié)束，就不斷有房貸收緊的消息傳來。

1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)文稱，已向轄內(nèi)銀行機構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導致消費貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強內(nèi)部問責處理。與此同時，北京銀保監(jiān)局還稱，已會同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機構(gòu)開展專項核查。

另外，還將結(jié)合銀行自查及監(jiān)管核查情況，指導北京市銀行業(yè)協(xié)會積極行動，對個人和中介的不當和違規(guī)行為啟動聯(lián)合懲戒機制。在北京發(fā)文前一日，上海銀保監(jiān)局也發(fā)布《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》指出，將嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

對此，邀請了幾名專家對此話題進行了深度解讀。

王鵬

中國人民大學助理教授

房住不炒，精準因城施策的總體大環(huán)境背景不變的情況下，供給側(cè)，需求側(cè)包括限購、加大供給、公共租賃、公共保障房的制度以及綜合運用的銀行信貸手段的核心目的在于剎住特大城市(或特定區(qū)域)房價快速上漲的車。隨著年底翹尾因素以及一系列經(jīng)濟刺激政策的波動性，導致某些區(qū)域，比如說北上深的學區(qū)房(或特定區(qū)域)的房價出現(xiàn)快速上漲。這是多因素造成的：一是供求失衡，二是游資炒作，三是違規(guī)性質(zhì)的金融信貸進入樓市領(lǐng)域。

因城施策的政策落實在不同城市之間差異也會較大，比如上海和杭州，以限購和控制二手房比例為主。而北京以額度為主，通過剎住信用額度的金融政策在短時間內(nèi)把房屋成交價格進行鎖定，這樣就無法加杠桿了。第二進行反向追查，找到之前操作的漏洞并對違規(guī)操作并給予處罰，形成警示效應(yīng)。這種警示效應(yīng)的作用會比短時間內(nèi)穩(wěn)定房價本身更有意義。第三點歸根結(jié)底是想通過供給和需求兩側(cè)齊頭并進讓房地產(chǎn)市場回歸良好有序的發(fā)展，防止房價過快的波動。

保障性住房租售并舉、長租公寓、REiTs、農(nóng)村集體土地上市、參與公共性住房、公租房政策調(diào)節(jié)這些舉措與金融信貸的方式相融合，才能夠從長線角度保住房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，抑制房價的過快上漲。但歸根到底，未來中國的房價一定是分化發(fā)展，人口流入基數(shù)大且有公共配套經(jīng)濟發(fā)展的這種城市，它能夠保持增值，甚至是短時間內(nèi)還會出現(xiàn)劇烈的波動。剩下大量的中西部地區(qū)城市沒有人口支撐的城市可能會面臨下行的壓力，因此穩(wěn)定房價可會比扼制房價上漲或者防止房價下跌的說法更有意義。

李宇嘉

廣東省住房政策研究中心首席研究

該政策的底層邏輯是指，個人消費貸、個人經(jīng)營貸是做消費和實體經(jīng)濟經(jīng)營用途，特別是中小微的這種基于生產(chǎn)經(jīng)營用途的資金是不允許進入房地產(chǎn)市場。違規(guī)挪用的監(jiān)管業(yè)務(wù)開展邏輯是要對資金的流向進行監(jiān)管，采取受托支付。受托支付的意思是錢款必須要打到交易對象的賬戶中，比如說中小微企業(yè)要搞裝修，錢款是一定要打到裝修公司或建筑材料公司的賬戶上，另外公司入賬后有沒有進行倒騰轉(zhuǎn)移最終回到個人賬戶上。

那么銀行房貸業(yè)務(wù)有哪些變數(shù)呢?對于銀行來說，因為中小微的貸款利率比較低，風險比較高，所以銀行還是希望發(fā)放更多的房地產(chǎn)貸款，所以很多消費貸和經(jīng)營貸披著消費和企業(yè)經(jīng)營的外衣，但實際上進入了房地產(chǎn)市場。銀行房貸業(yè)務(wù)的變數(shù)，主要體現(xiàn)在控制資金流入房地產(chǎn)市場的規(guī)模，第二啟動額度控制，也就是說銀行新增加的貸款里面和存量里面的房地產(chǎn)貸款的規(guī)模，這個新增是有一個確定性的規(guī)模，不允許超過這個規(guī)模，也就是額度管控。另外占比管控指的是新增的貸款里面和存量貸款里面房地產(chǎn)貸款占比是不能超過所規(guī)定的規(guī)模。

對房地產(chǎn)的影響在于：對于開發(fā)商來說，回款變得慢了。原來的資金可以流入房地產(chǎn)，開發(fā)商商品房賣的比較快，那么資金回籠就會比較快，這對于開發(fā)商來說是很大的利好，但是政策縮緊了個人貸款渠道和放款審批流程，放款周期的拉長會直接導致商品房交易量的下降。

嚴躍進

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)

1月30日，北京銀保監(jiān)局會針對個人房貸領(lǐng)域出現(xiàn)的輿情，向轄內(nèi)銀行機構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查。此次檢查，說明大城市對于違規(guī)資金流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象進行了管控。值得全國其他大城市的學習和借鑒。

1、政策核心

此次政策明確，對個人貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等問題保持監(jiān)管高壓態(tài)勢。運用大數(shù)據(jù)技術(shù)主動出擊，結(jié)合非現(xiàn)場監(jiān)測數(shù)據(jù)，綜合采取窗口指導、現(xiàn)場檢查等多種措施督導信貸業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展。持續(xù)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查，針對檢查發(fā)現(xiàn)的個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問題，對違規(guī)銀行機構(gòu)依法從嚴頂格處罰，同時嚴格執(zhí)行機構(gòu)與人“雙罰”制度，對相關(guān)責任人給予警告和禁止一定期限從事銀行業(yè)工作等行政處罰，加大監(jiān)管震懾力度。

2、政策意義

北京此次檢查，體現(xiàn)了對房貸秩序的穩(wěn)定，充分體現(xiàn)了房貸政策收緊、繼續(xù)落實房住不炒政策的導向。結(jié)合此前上海發(fā)布的房貸新政，可以認為，近期房地產(chǎn)調(diào)控里面，很重要的一個工作就是嚴查違規(guī)資金流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象。這也意味著銀行系統(tǒng)和房管系統(tǒng)的組合拳將更有力出擊，有助于穩(wěn)定房貸市場。實際上就近期市場亂象來說，其實有兩個，一個是違規(guī)資金進樓市，一個是房價哄抬炒作。若是后續(xù)資金面受到了管控，那么也客觀上有助于穩(wěn)定房價，減少房源和房價炒作的亂象。所以北京政策具有很強的信號意義，近期不排除一些炒作過多的城市也會面臨房貸檢查的工作。

范世乾

中國政法大學副教授

該政策有多方面考慮。一方面，信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，會嚴重影響國家宏觀調(diào)控目標的實現(xiàn)。使得國家本要支持的中小經(jīng)營者資金缺乏問題難以解決，還會阻撓國家房地產(chǎn)調(diào)控目標的實現(xiàn)，推高房地產(chǎn)價格。同時增加了金融機構(gòu)的風險，將金融市場與房地產(chǎn)捆綁在一起，降低國家房地產(chǎn)調(diào)控手段的有效性。

另一方面，目標的嚴查也可以看做是對房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿要求的督促，是為了穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場長遠有效發(fā)展的必要手段。

同時，也應(yīng)該看到，這一態(tài)度也會是國家宏觀調(diào)控的長期態(tài)度，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代不會再現(xiàn)。信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場本身就是金融系統(tǒng)違規(guī)問題，因此對此的嚴查不會是運動式行為，會是長期堅持不懈的要求。

上述手段的最終目的是雙向的，穩(wěn)定房價和金融系統(tǒng)安全。對房地產(chǎn)行業(yè)而言則是一個鎮(zhèn)痛式調(diào)整，最終會形成理性健康發(fā)展的格局。

陳晟

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長

銀行調(diào)控的底層邏輯是要保持樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展，作為四梁八柱中的金融環(huán)節(jié)的措施也要吻合整體調(diào)控的要求。而房地產(chǎn)信貸的松緊程度決定了房價的增速和熱度，所以調(diào)控整個房貸的松緊程度以及審批的嚴格程度將會有效地傳遞到房地產(chǎn)市場，然后平移市場的相關(guān)熱度。那么整個房貸業(yè)務(wù)也會因為中國銀行(601988,股吧)、農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)、工商銀行(601398,股吧)、建設(shè)銀行(601939,股吧)、交通銀行(601328,股吧)、興業(yè)銀行(601166,股吧)、招商銀行(600036,股吧)、平安銀行(000001,股吧)額度的不同調(diào)控也有所不同。

對于已經(jīng)超過標準的兩道紅線的銀行，政策會對整個信貸業(yè)務(wù)有所收緊，當然肯定會保持信貸這個基本面的服務(wù)。對房地產(chǎn)市場來說，會對特定的一些熱點區(qū)域，通過信貸的松緊程度來調(diào)節(jié)整個熱度，這也是市場、金融、土地、保障、稅收等一系列的調(diào)控措施中的一個重要選項。這也順應(yīng)了房地產(chǎn)金融中符合國家整體政策安排或者要求。

馮國亮

仁居智庫創(chuàng)始人

從上海、深圳和北京銀保監(jiān)部門近期發(fā)布的新政可以看出調(diào)控方式及重點出現(xiàn)轉(zhuǎn)變：

一是精準調(diào)控，落實房住不炒，金融措施最精準、最有效，炒房都會利用杠桿資金，通過金融手段進行精準打擊，狙擊市場惡性炒作與套利，這是對癥下藥。精準調(diào)控不僅僅是因城因區(qū)施策，運用大數(shù)據(jù)分析等技術(shù)手段可以大幅提高調(diào)控的精準度與針對性。

二是事前調(diào)控，北京市場還沒有出現(xiàn)類似深圳和上海市場的過熱現(xiàn)象，只是有些苗頭，而這次提前出臺新政打預防針，從事后調(diào)控變成了事前管控，按住苗頭，弱化房價上漲的預期，能夠起到防微杜漸的效果，從源頭化解問題。